Ispitujući pobijanu presudu u granicama određenim odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud nalazi da je revizija osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena apsolutno bitna povreda iz odredbe člana 374. stav 2. Zakona o parničnom postupku na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

Navodima revizije da je presuda nerazumnjiva i nejasna ukazuje se na apsolutno bitnu povredu iz odredbe člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku koja ne predstavlja dozvoljeni revizijski razlog. Razlozi za izjavljivanje revizije restriktivni su i propisani odredbom člana 407. Zakona o parničnom postupku.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, po odluci Upravnog odbora JP poslovni prostor Stari Grad od 06.11.2009. godine, čiji je pravni sledbenik prvotužena, objavljen je oglas o davanju u zakup poslovnog prostora u ... ulici broj .., površine 149 m2, za delatnost trgovine. Oglasom je predviđeno da uredna i potpuna ponuda treba da sadrži i izjavu o spremnosti ulaganja sopstvenih sredstava u adaptaciju i opremanje. Upravni odbor prethodnika prvotuženog je odlukom od 04.12.2009. godine odredio tužioca za zakupca predmetne nepokretnosti, na period od 10 godina, za zakupninu od 298.000,00 dinara mesečno. Kako je u vreme zaključenja ugovora o zakupu Opština Stari Grad, zakupodavac, bila korisnik prostora u državnoj svojini Republike Srbije, odlukom je predviđeno da će za istu biti zatražena saglasnost Republičke direkcije za imovinu Republike Srbije. Saglasnost Republičke direkcije za imovinu na predmetni ugovor o zakupu nije pribavljena. Tužilac je u posed lokala ušao 25.12.2009. godine, o čemu je sačinjen zapisnik o primopredaji kojim je konstatovano da prostor treba srediti i opremiti kako bi se priveo nameni. Tužilac je bio dužan da prvotuženom, pre početka izvođenja radova, dostavi projektnu dokumentaciju, što je učinio uz dopis od 02.03.2010. godine, a prema premeru i predračunu vrednost radova iznosi 1.638.429,00 dinara. Rešenjem od 05.08.2010. godine odobreno je izvođenje radova na investicionom održavanju poslovnog prostora. Odlukom Upravnog odbora od 12.10.2010. godine odobreno je obustavljanje fakturisanja zakupnine za period od septembra do novembra 2010. godine, na osnovu obima radova koje je potrebno izvesti da bi se poslovni prostor priveo nameni u skladu sa rešenjem kojim je odobreno izvođenje radova. Dopisom od 18.04.2012. godine tuženi je upozoren da u roku od 15 dana od dana prijema dopisa započne sa obavljanjem delatnosti u poslovnom prostoru, u suprotnom će odluke upravnog odbora biti poništene. Zaključkom Gradskog veća Opštine Stari Grad od 04.10.2013. godine isključen je iz fonda poslovnog prostora predmetni prostor, zbog donošenja delimičnog rešenja Agencije za restituciju od 30.07.2013. godine, koje je postalo pravnosnažno 02.09.2013.godine, te je naloženo JP Poslovni prostor Opštine Stari Grad da sa zakonskim naslednikom ranijeg suvlasnika izvrši primopredaju navedenog prostora i da o promeni ličnosti zakupodavca obavesti zakupca. O navedenom je tužilac obavešten dopisom od 11.10.2013. godine. Najzad, zapisnik o primopredaji lokala između tužioca i naslednika ranijeg sopstvenika, AA, sačinjen je 06.05.2016. godine. Nalazom veštaka, datom u više varijanti, utvrđena je neamortizovana vrednost ulaganja tužioca u zakupljeni prostor.

Kod takvog činjeničnog stanja, prvostepeni sud zaključuje da je ugovor o zakupu ništav budući da saglasno odredbi člana 8. i 8a. Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije („Službeni glasnik RS“, br.53/95 ... 101/05), za isti nije pribavljena saglasnost Republičke direkcije za imovinu Republike Srbije. Imajući u vidu pravne posledice ništavosti, te da se pravo na isticanje ništavosti ne gasi, odbija prigovor zastarelosti. Nalazi da postoji osnov tužbenog zahteva prema prvotužiocu na temelju odredbi člana 103. i 210. Zakona o obligacionim odnosima, jer je tužilac poboljšao vrednost predmetnog poslovnog prostora investicionim ulaganjem u isti, budući da se ne radi o radovima na redovnom održavanju, odnosno da je ulaganjem sopstvenih sredstava uvećao vrednost objekta tuženog prvog reda računajući na korišćenje objekta zakupa najmanje 10 godina. Iako prvotuženi, kako prvostepeni sud obrazlaže, nije postupio protivpravno kada je u skladu sa Zakonom o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju iz Fonda poslovnog prostora JP Poslovni prostor izuzeo predmetni lokal, ne može se osloboditi obaveze da uvećanu vrednost objekta naknadi tužiocu.

Drugostepeni sud prihvata materijalnopravni zaključak prvostepenog suda dodajući da uslov odredbe člana 8. Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije ne može biti zadovoljen konstatacijom prećutne saglasnosti, odnosno pasivnim držanjem ovlašćenog organa već mora biti dato u odgovarajućoj formi. Dodaje da tužilac ne bi mogao da koristi objekat bez ulaganja, ali da ga nije kupio već zakupio iz čega sledi da nakon prestanka ugovora o zakupu uložena sredstva ostaju u predmetnom prostoru, i da postoji odgovornost prvotuženog.

Materijalnopravni zaključak nižestepenih sudova za sada se ne može prihvatiti.

Pravo na isticanje ništavosti ne zastareva kako to ispravno konstatuju nižestepeni sudovi u svojoj odluci. Kada su u pitanju posledice ništavosti, one su propisane odredbom člana 104. Zakona o obligacionim odnosima koji poznaje restituciju, primenu pravila nemo auditur, i oduzimanje predmeta u korist nadležne opštine. Pored restitucije, kao pravna posledica ništavog ugovora može se javiti i naknada štete stim da naknadu može zahtevati samo savesna strana i to kako zbog neizvršenja ugovora tako i zbog preduzimanja onih radnji koje su proistekle iz uverenja da će biti ili da je zaključen punovažan ugovor.

Iz obrazloženja nižestepenih sudova proizlazi da oni smatraju da je tužilac ulaganjem sopstvenih sredstava uvećao vrednost objekta tuženog prvog reda (računajući na njegovo korišćenje/zakup najmanje 10 godina) odnosno da smatraju da se radi o neosnovanom obogaćenju prvotužioca povećanjem vrednosti njegovog objekta. Međutim, objekat nije bio u svojini pravnog prethodnika prvotužioca pa ulaganjem (isključivo) nije uvećana imovina prvotuženog. Da li je imovina prvotuženog uvećana na neki drugi način – o tome nema utvrđenih činjenica.

Navodi obrazloženja nižestepenih sudova da je tužilac računao na korišćenje objekta najmanje 10 godina upućuju da je njegov zahtev usmeren na neamortizovanu vrednost ulaganja, koja je bila predmet veštačenja, što ukazuje da se, zapravo, radi o naknadi štete. Sud nije vezan pravnim osnovom tužbenog zahteva ali jeste činjeničnim navodima tužilačke strane pa u okviru utvrđenog činjeničnog stanja izvodi zaključak o pravnom osnovu i primenjuje relevantne odredbe materijalnog prava.

Vrhovni sud nalazi da je ključno da li je tužilac izveo radove mimo građevinske dozvole odnosno preko vrednosti od 1.638.429,00 rsd, da li je za navedeni iznos vrednosti radova tuženi umanjio zakupninu odnosno da li je istu naplatio ili ne. Dakle, valja razlikovati ona ulaganja koja su bila uslov ugovora od onih koja nisu i koja je tužilac izveo radi poboljšanja uslova svog poslovanja. U pogledu naknade štete nije cenjen ni istaknuti prigovor zastarelosti.

Kako zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje nije u potpunosti utvrđeno, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će postupiti po primedbama iz ove odluke, tako što će pravilnom primenom materijalnog prava i razjašnjenjem činjenica na koje je ukazano doneti novu odluku.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Matković Stefanović s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković