Пресудом Апелационог суда у Крагујевцу Гж 58/19 од 09.01.2020. године, ставом првим изреке, одбијене су као неосноване жалбе тужиља и туженог и потврђена пресуда Основног суда у Ужицу П 1331/17 (11) од 23.10.2018. године у ставу првом, другом, трећем и петом изреке. Ставом другим изреке преиначена је пресуда Основног суда у Ужицу П 1331/17 (11) од 23.10.2018. године, у ставу четвртом и шестом изреке, и пресуђено тако што је, усвојен тужбени захтев и обавезан тужени да тужиљама, као солидарним повериоцима, на име накнаде штете по основу санације неквалитетно и нестручно изведених грађевинских радова из уговора о заједничкој градњи Ов. .../... од 27.03.2006. године исплати износ од 1.808.949,12 динара са затезном каматом према Закону о затезној камати почев од 26.11.2016. године као дана вештачења, обавезан тужени да тужиљама као солидарним повериоцима накнади трошкове поступка у износу од 1.357.749,32 динара са затезном каматом према Закону о затезној камати почев од дана извршности пресуде до коначне исплате.

Против правноснажне пресуде донете у другом степену тужени је благовремено изјавио ревизију због битне повреде одредаба парничног поступка, погрешно и непотпуно утврђеног чињеничног стања и погрешне примене материјалног права, с тим што је предложио да се о ревизији на побијани део става првог изреке пресуде одлучује као о посебној ревизији, применом члана 404. ЗПП.

На основу члана 404. став 1. Закона о парничном поступку („Службени гласник РС“ бр. 72/11 ...87/18 – ЗПП), ревизија је изузетно дозвољена због погрешне примене материјалног права и против другостепене пресуде која не би могла да се побија ревизијом, ако је по оцени Врховног касационог суда потребно да се размотре правна питања од општег интереса или правна питања у интересу равноправности грађана, ради уједначавања судске праксе, као и ако је потребно ново тумачење права (посебна ревизија). Према ставу 2. овог члана, о дозвољености и основаности ревизије из става 1. овог члана одлучује Врховни касациони суд у већу од пет судија.

По оцени Врховног касационог суда, испуњени су услови из члана 404. ЗПП за одлучивање о ревизији туженог као о изузетно дозвољеној у односу на део другостепене пресуде којим је одбијена жалба туженог и потврђена првостепена пресуда у усвајајућем делу става првог изреке, ради новог тумачења права и уједначавања судске праксе.

Из наведених разлога, одлучено је као у ставу првом изреке, на основу члана 404. ЗПП.

Испитујући правилност другостепене пресуде у побијаном делу, у смислу члана 408. у вези члана 403. став 2. тачка 2. ЗПП, Врховни касациони суд је нашао да је ревизија туженог основана.

Према утврђеном чињеничном стању, тужиље су са туженим закључиле уговор о заједничкој градњи Ов. .../... од 27.03.2006. године којим је уговорена адаптација и реконструкција постојећег објекта на кат. парцели .../... КО ... и изградња још једне ламеле на северној страни парцеле димензија 8 х 6, са одступањем од 7% мање или више изграђеног простора. Тужиље су као свој удео унеле право својине на кат. парцели, чију су 1/3 претходно поклониле туженом, и право својине на постојећем објекту површине 59 м2. На основу тога припао им је по један апартман у постојећем делу објекта. Према уговору тужени је финансирао и водио градњу, одговарао за њу, као и за осигурање темеља и стабилност плоче за апартмане тужиља и за стабилност читавог објекта. Такође, он је био обавезан да сноси трошкове дозволе за градњу, легализацију објекта, плаћање комуналија и решавање свих комуналних прикључака. Апартмани су тужиљама предати у државину крајем 2006. године, у складу са уговором. Тужиља ББ је у лето 2007. године приметила појаву влаге у свом апартману и о томе је одмах обавестила туженог, а на јесен те године приметила је појаву влаге у апартману друге тужиље и такође о томе одмах обавестила туженог. Током 2008. године тужиља ББ је покушала да изврши санацију свог апартмана и ангажовала мајстора који је обио део зида захваћен влагом, намазао водоотпорном масом и поново омалтерисао, и рекао јој да то неће решити проблем јер је влага дубље у зиду. С обзиром да се влага прогресивно ширила тужиља АА се поводом тога састала са туженим у јулу 2009. године када му је предала CD са фотографијама којима је документована појава влаге. Како тужени није отклонио недостатке на које му је указано тужиље су 29.09.2010.године поднеле предлог за обезбеђење доказа у предмету Р 1204/10, у коме је извршено вештачење вештака грађевинске струке. Тим вештачењем констатовани су недостаци и пропусти у изведеним радовима због којих долази до појаве влаге у апартманима тужиља, као и да постоји прекорачење дограђене укупне површине ламеле 2 на северној страни објекта у површини од 5,52 м2 бруто. На основу вештачења вештака грађевинске струке Мирка Росића од 10.02.2012. године са допунама, утврђено је да апартмани тужиља нису урађени у складу са уговорном обавезом туженог, да нису предати као функционалне и употребљиве стамбене јединице према уговору о заједничкој градњи, да низ недостатака има за последицу појаву влаге и буке, да је прекорачење уговорене површине узроковано нестручном градњом, непоштовањем законске процедуре и непостојања стручног надзора приликом градње. Утврђени су конкретни недостаци који доводе до појаве влаге у наведеним апартманима, као и да ти пропусти који се односе на непостојање хидроизолације могу да утичу на стабилност објекта у смислу деструкције и разарања бетонске конструкције услед мраза. Према допунском вештачењу наведеног вештака од 11.04.2016. године, укупно прекорачење уговорене површине у изградњи од стране туженог износи 19,89 м2, а просечна тржишна вредност 1/3 прекорачене површине износи 729.300,00 динара. Вредност изведених радова на санацији влаге и звучне изолације у моменту вештачења 13.09.2016. године, износи 1.904.313,12 динара. Налазом и мишљењем вештака Грађевинског факултета у Београду потврђени су наводи вештака Мирка Росића у погледу узрока настанка влаге и њеног утицаја на стабилност објекта. Тужиље су проблем влаге решиле санацијом извршеном у лето 2011. године. Тужба у овој правној ствари поднета је 16.02.2011. године.

Полазећи од овако утврђеног чињеничног стања, првостепени суд је закључио да тужени није поштовао законску процедуру, норме и стандардне градње и да је одступио од одредаба уговора о заједничкој градњи, јер је прекорачио максимално дозвољену површину три апартмана у новоизграђеној ламели која су припала њему, и тиме онемогућио тужиље да изврше било какву надоградњу својих објеката, из којих разлога је поступајући противно начелу савесности и поштења оштетио тужиље желећи да тиме стекне већу корист искључиво за себе, па је утврдио да је основан тужбени захтев тужиља за накнаду 1/3 тржишне вредности прекорачене површине у износу од 729.300,00 динара. Такође, првостепени суд је закључио да је захтев тужиља за накнаду штете по основу санације неквалитетно и нестручно изведених грађевинских радова неоснован и поред благовременог обавештења туженог, с обзиром да је тужба поднета након протека преклузивног рока од годину дана прописаног члана 645. став 2. Закона о облигационим односима, из којих разлога је тужбени захтев одбио.

Другостепени суд је, налазећи да се ради о потраживању у вези недостатака код уговора о грађењу и да тужиље нису пропустиле рок за подношење тужбе из члана 616. ЗОО, закључио да је основан тужбени захтев за исплату накнаде по основу прекорачења укупно дограђене површине апартмана у новој ламели. У погледу одлуке о захтеву за исплату накнаде штете по основу санације неквалитетно и нестручно изведених радова другостепени суд је сматрао да је у првостепеној пресуди материјално право погрешно примењено, оценом да су тужиље преклудиране у праву на подношење тужбе. Ово стога што су тужиље за проблем влаге и чињенице да настала влага утиче на стабилност целог објекта сазнале у поступку обезбеђења доказа, који су иницирале предлогом од 29.09.2010.године, па је тужба по ставу суда благовремено поднета, у смислу члана 645. став 2. ЗОО. Из ових разлога је у том делу преиначена првостепена пресуда, применом члана 644. став 1. ЗОО и 394. став 4. ЗПП.

Основано се ревизијом туженог указује да је због погрешне примене материјалног права чињенично стање остало непотпуно утврђено.

Полазећи од тога да су парничне странке закључиле уговор о заједничкој градњи којим су дефинисале своје уговорне обавезе поводом реконструкције, адаптације и доградње постојећег стамбеног објекта тужиља, на међусобне односе уговарача у погледу одговорности за недостатке примењују се одредбе члана 614. до 621. Закона о облигационим односима, на које упућује одредба члана 641. тог закона, с обзиром да у глави која уређује одговорност за недостатке код уговора о грађењу није друкчије одређено. Према одредби члана 614. став 1.ЗОО, наручилац је дужан прегледати извршено дело чим је то по редовном току ствари могуће и о нађеним недостацима без одлагања обавестити посленика. Ако се доцније покаже неки недостатак који се није могао открити обичним прегледом, наручилац се ипак може позвати на њега под условом да о њему обавести посленика што пре, а најдуже месец дана од његовог откривања, а истеком две године од пријема обављеног посла, наручилац се више не може позвати на недостатке (члан 615. ЗОО). Према члану 616. став 1. ЗОО, наручилац који је посленика на време обавестио о недостацима извршеног посла, не може своје право остварити судским путем по истеку године дана од учињеног обавештења. Одредбом члана 619. ЗОО прописано је да кад обављени посао има такав недостатак који га чини неупотребљивим или је обављен у супротности са изричитим условима уговора наручилац може, не тражећи претходно отклањање недостатака, раскинути уговор и захтевати накнаду штете.

У конкретном случају није разјашњена правна природа потраживања тужиља у износу од 729.300,00 динара, које заснивају на тврдњи да је тужени одступио од уговорених услова градње прекорачењем дограђене површине својих апартмана, које им је према разлозима првостепене пресуде досуђено као корист коју је тужени остварио преварним понашањем, противно начелу савесности и поштења, а коју су тужиље изгубиле због немогућности доградње својих апартмана, док је другостепени суд сматрао да се ради о потраживању накнаде штете због недостатака код уговора о грађењу коју тужиље трпе јер не могу доградити своје апартмане и стицању без основа. По становишту Врховног касационог суда, с обзиром да уговор о заједничкој градњи није раскинут и да су тужиље добиле по један апартман, произлази да је тужени према њима извршио ту своју уговорну обавезу, па је у поступку морало бити утврђено да ли због одступања од уговорених габарита новосаграђеног дела објекта који је припао туженом постоји умањење имовине тужиља (обична штета) или су тужиље због прекорачења доградње спречене да повећају своју имовину (измакла корист) као добитак који су могле основано очекивати према редовном току ствари или према посебним околностима, а што је спречено штетниковом радњом или пропуштањем, на основу члана 154, 155. и 189. став 1. до 3. ЗОО, према правилима одговорности за штету, при чему је терет доказивања тих чињеница на тужиљама.

Осим тога, за примену правила о стицању без основа из члана 210. и 219. ЗОО, потребно је да постоји увећање имовине на страни једног лица на рачун имовине другог лица, које нема основ у неком правном послу или закону, односно које се заснива на основу који се није остварио или је касније отпао, као и корист од употребе туђе ствари. Побијаном пресудом није у довољној мери оцењен правни значај садржине уговорних обавеза уговарача из уговора о заједничкој градњи, јер је обавеза тужиља била да уложе свој стари објекат и власништво на парцели а да заузврат добију по један апратман, док је тужени био једини инвеститор и финансијер градње и добијања потребних дозвола, па су му по том основу припали у својину остали делови постојећег реконструисаног објекта и новосаграђени део. Зато је у том контексту требало утврдити да ли се и на који начин тужени без правног основа обогатио на рачун тужиља одступањем од договорених габарита градње, о чему нису дати разлози у нижестепеним пресудама. Становиште судова да се изгубљена добит тужиља огледа у немогућности доградње њихових апартмана није прихватљиво, с обзиром да се извођење грађевинских радова може вршити само на основу дозволе надлежног управног органа, на основу Закона о планирању и изградњи и других релевантних прописа, а тужиље нису доставиле доказе да су такве захтеве подносиле и да су им захтеви одбијени.

Такође, основано се ревизијом осправа примена материјалног права и у погледу одлуке о тужбеном захтеву за накнаду штете по основу санације неквалитетно и нестручно изведених грађевинских радова из уговора о заједничкој изградњи.

Одредбом члана 644. став 1. ЗОО прописано је да извођач одговара за недостатке у изради грађевине који се тичу њене солидности, уколико би се ти недостаци показали за време од десет година од предаје и пријема радова. Међутим, обавештење о недостацима на грађевини наручилац мора саопштити извођачу у року од шест месеци од када је установио недостатак, према члану 645 став 1. ЗОО, да би затим по ставу 2. истог члана у року од годину дана рачунајући од дана учињене рекламације могао да путем суда остварује права по основу одговорности за недостатке у изради грађевине које се тичу њене солидности. Према наведеним законским одредбама, извођач одговара за недостатак грађевине који се тиче њене солидности десет година од дана предаје и пријема радова, али је дужност наручиоца или другог стицаоца да у оквиру тог периода благовремено обавести извођача радова о недостацима, у року од шест месеци од када је установио недостатак, с тим што је одговорност извођача по том основу ограничена на период од годину дана од дана обавештавања. Наведени рокови су преклузивни, те њиховим протеком престају права наручиоца која му припадају по основу недостатака на грађевини.

Погрешном применом наведених одредби материјалног права, другостепени суд је оценио да тужиље нису изгубиле право на подношење тужбе за накнаду штете због санације влаге у својим апартманима по основу одговорности за солидност грађевине, ако се има у виду да су о појави влаге у апартманима обавестиле туженог још у току 2007. године, јер околност када су сазнале да влага утиче на стабилност целог објекта није од значаја за почетак рачунања рока за обавештавање, већ моменат сазнања да влага постоји.

С обзиром да ревидент основано указује на изложене пропусте другостепеног суда, побијана пресуда је морала бити укинута.

У поновном поступку другостепени суд ће поступити по примедбама из овог решења и поново оценити да ли има основа за досуђење накнаде тужиљама на основу прекорачења туженог у доградњи и да ли су њихова потраживања по том основу застарела, као и да ли је тужба за накнаду штете по основу одговорности за солидност грађевине поднета у прописаном преклузивном року од годину дана, па ће правилном применом материјалног права донети нову одлуку о жалбама странака изјављеним против првостепене пресуде.

С обзиром да је другостепена пресуда укинута у побијаним деловима о главној ствари, укинута је и одлука о трошковима поступка.

Из наведених разлога, одлучено је као у ставу другом изреке, на основу члана 416. став 2. ЗПП.

Председник већа - судија

Бранислав Босиљковић,с.р.

За тачност отправка

Управитељ писарнице

Марина Антонић