Против правноснажне пресуде донете у другом степену тужиља је изјавила благовремену ревизију, због битне повреде одредаба парничног поступка и погрешне примене материјалног права.

Испитујући побијану пресуду на основу члана 408. Закона о парничном поступку (ЗПП) („Сл. гласник РС“, бр. 72/11 и 55/14) који се у овом случају примењује на основу члана 506. став 2. истог закона, Врховни касациони суд је нашао да ревизија тужиље-противтужене није основана.

У поступку није учињена битна повреда одредаба парничног поступка из члана 374. став 2. тачка 2. ЗПП на коју се у ревизијском поступку пази по службеној дужности. Без утицаја је позивање ревидента на битну повреду из члана 374. став 2. тачка 12. ЗПП, јер се из тог разлога у смислу члана 407. истог закона ревизија не може изјавити.

Према утврђеном чињеничном стању тужиља је закључила Уговор о замени непокретности 08.02.2008. године, оверен пред Општинским судом у Руми Ов 1007/2008, којим као власник куће у ..., у улици ..., ту непокретнот уступа инвеститору предузећу Д.О.О. „Ларикоп“ из Руме (након регистрационих промена сада „Зенит 2012“ д.о.о. из Шапца) а инвеститор обавезао да ће тужиљи у згради која ће бити изграђена на уступљеној парцели предати стан површине 55 м2 и исплатити износ од 30.000 евра на начин одређен уговором. Странке су се споразумеле да ће положај стана, спрат и прецизну квадратуру одредити анексом уговора који ће бити склопљен најкасније 5 дана након добијања одобрења за изградњу. Инвеститор се обавезао да ће прибавити одобрење за изградњу у року од 6 месеци од дана потписивања уговора и да ће објекат изградити у року од 12 месеци од дана добијања одобрења за изградњу, те да се рок може продужити за још највише 60 дана. Тужиља као дотадашњи власник дала је сагласност да се инвеститор укњижи као власник наведене непокретности, куће површине 58 м2, карактеристика ближе означених у првостепеној пресуди. У време закључења уговора кућа је била запуштена, било је потребно реновирање, али се у њој могло живети. Отац тужиље ББ је водио све преговоре са туженим у вези правног посла, а по овлашћењу тужиље. Он је задржао кључеве и непокретност повремено обилазио и након закључења уговора. Због ускраћивања сагласности власнице суседне парцеле потребне за изградњу вишестамбеног објекта, постало је очигледно да инвеститор неће моћи да приступи градњи како је уговорено, нити да испуни обавезу из закљученог Уговора о замени непокретности. Странке су закључиле Анекс уговора 08.10.2008. године којим се тужени обавезао да уместо стана означеног у Уговору о замени непокретности тужиљи преда стан у улици ... на првом спрату, површине 63,46 м2, а да му тужиља на име разлике у квадратури стана исплати 7.200 еура у динарској противвредности на дан примопредаје стана и да стан преда у посед тужиљи у року од 12 месеци од дана одобрења за изградњу. Заступник туженог је након закључења Анекса обавестио оца тужиље да није у могућности да испуни обавезу по овом Анексу.

На кући тужиље која није коришћена након закључења уговора са туженим настала су оштећења од изградње објекта на суседној парцели број ..., чији је инвеститор било Предузеће „Ружић Трејд“ д.о.о. Оштећења на кући тужиље настала су и од хаварије на водоводоној инсталацији услед пуцања вентила на тераси на спољнем делу објекта, због смрзавања услед ниских температура. Отац тужиље се обратио заступнику туженог и у договору са њим тужени је 11.02.2009. године упутио Привредном друштву „Ружић Трејд“ д.о.о. опомену да отклони оштећења. Тим поводом 20.02.2009. године одржан је састанак, у присуству оба заступника привредног друштава и оца тужиље, на коме је заступник д.о.о. „Ружић Трејд“ прихватио да изврши поправку оштећења насталих услед изградње објекта чији је инвеститор, а ВВ, заступник туженог је тужиљином оцу тада вратио кључеве од непокретности. Отац тужиље је ангажовао судског вештака Миодрага Мишљеновића ради процене штете, који је урадио налаз са обрачуном 22.02.2009. године, у коме штета од хаварије на водоводној инсталацији износи 4.477,45 евра, а од изградње суседног објекта 3.464,37 евра. Ангажовао је мајсторе за извођење радова на кући који су трајали око 60 дана и након којих је извршена темељна адапатација куће. Фебруара 2009. године заступник туженог није прихватио предлог оца тужиље да се уговор раскине уз обавезу туженог да изврши реконструкцију истог објекта и реституцију реконструисаног објекта, већ је тужени наставио са плаћањем уговореног износа до 18.09.2009. године. Тужени је тужиљи исплатио, почев од 18.02.2008. године (дана овере уговора) па све до 18.09.2009. године укупно 2.500.131,00 динара, што по обрачуну вештака применом курса у време извршених исплата износи 29.620,86 евра. Септембра 2009. године, заступник туженог се сагласио да се изврши реституција тако да се својина непокретности врати тужиљи, а туженом 30.000 евра. Пресудом Основног суда у Новом Саду П 5236/10 од 26.02.2015. године која је постала правноснажна 26.05.2015. године, одлучено је о раскиду уговора о замени непокретности од 08.02.2008. године и Анекса уговора од 08.10.2008. године, тако што су усвојени захтеви.

Полазећи од тако утврђеног чињеничног стања правилно су нижестепени судови примени материјално право када су закључили да није основан захтев тужиље за накнаду штете постављен по више основа, а да је основан противтужбени захтев за повраћај примљених износа по Уговору о замени непокретности, односно побијана одлука о камати на досуђени износ по противтужбеном захтеву.

Неосновано се ревизијом тужиље указује да је материјално право погрешно примењено.

Чланом 132. став 1. Закона о облигационим односима (ЗОО) прописано је да раскидом уговора обе стране су ослобођене својих обавеза, изузев обавезе на накнаду евентуалне штете. Ако је једна страна испунила уговор потпуно или делимично има право да јој се врати оно што је дала (став 2).

Према члану 185. став 1. ЗОО одговорно лице дужно је успоставити стање које је било пре него што је штета настала. Уколико успостављање ранијег стања не уклања штету потпуно, одговорно лице дужно је за остатак штете дати накнаду у новцу (став 2). Кад успостављање ранијег стања није могуће, или кад суд сматра да није нужно да то учини одговорно лице, суд ће одредити да оно исплати оштећенику одговарајућу своту новца на име накнаде штете (став 3). Суд ће досудити оштећенику накнаду у новцу кад он то захтева, изузев ако околности датог случаја оправдавају успостављање ранијег стања (став 4).

Чланом 189. став 3. ЗОО прописано је да при оцени висине измакле користи узима се у обзир добитак који се могао основано очекивати према редовном току ствари или према посебним околностима, а чије је остварење спречено штетниковом радњом или пропуштањем.

Насупрот наводима ревизије, правилан је закључак нижестепених судова да тужиља није доказала да је претрпела штету у виду изгубљене закупнине у тужбом траженом износу. Тужиља није доказала да је закупнина од 350 евра месечно била тржишно остварива закупнина, у стању у ком се налазила кућа када је са туженим закључен уговор, те да је толика закупнина била остваривана према стварном стању објекта након исељења подстанарке, у време када се приступило закључењу уговора између странака, посебно када је утврђено да је након иселења подстанара кућа била запуштена. Према материјалном праву, право на накнаду штете због измакле користи поверилац ће имати само ако је према ономе што се у животу дешава, према редовном току ствари, или према посебним околностима случаја извесно да би он ту корист остварио да је уговор био испуњен. Није довољно неко оптимистичко предвиђање добитка и није довољно да је поверилац планирао добитак из предметног уговора. Вештачењем од стране вештака Јована Драгаша извршен је само обрачун на бази 300 евра месечно за период од 08.02.2008. године до 20.02.2009. године без икаквих доказа да је висина тако утврђене закупнине била и остварива и то према стварном стању објекта. Поред тога вештачењем није утврђена висина закупнине према тржишним приликама и стању непокретности, већ је само обрачуната динарска противвредност 300 евра по месецима и камата за тражени перииод, што не може бити доказ о висини губитка. Такође није предлагано да вештак одговарајуће струке процени колико би износила закупнина по редовном току ствари.

У погледу захтева тужиље за накнаду штете која је проузрокована на непокретности, правилно су нижестепени судови одбили захтев тужиље за накнаду овог вида штете у тужбом траженом износу. У конкретном случају, штета је једним делом проузрокована градњом од стране инвеститора на другој парцели, за коју не постоји обавеза туженог да је накнади, док је другим делом проузрокована услед пуцања водоводне цеви, несавесним односом према непокретности, будући да је од закључења Уговора о замени непокретности иста била како у поседу туженог, тако и у поседу оца тужиље, са заједничком обавезом парничних странака да се о њој савесно старају. У поступку није могло са сигурношћу да се утврди која је конкретно штета настала у вези пуцања водоводне цеви, имајући у виду да је отац тужиље у сопственој режији извео радове на отклањању ове штете, као и да тужиља у поступку није доказала висину стварних издатака на отклањању штете која потиче од овог узрока (пуцање водоводног вентила). Осим тога у ситуацији кад је оштећени сам отклонио штету која је проузрокована на ствари, има право на накнаду само за издатке које је исплатио за отклањање оштећења, а у конкретном случају није било могуће након извршене адаптације (од стране оца тужиље) проценити у којој мери и површини су радови који су изведени условљени хаваријом услед пуцања водоводног вентила.

Неоснован је захтев тужиље за накнаду штете због умањења тржишне накнаде за расељавање. Из налаза и мишљења вештака Бањац Душка, произилази да од августа 2017. године проценат на име расељавања који потенцијални инвеститори дају власницима непокретности за уступање парцела и изградњу вишестамбених објеката износи 25%, колико је износио и у време када је закључен Уговор о замени непокретности. Захтев за накнаду штете због умањења тржишне накнаде за расељавање у износу од 3.991.596,00 динара, судови су правилно одбили као неоснован, јер тужиља такву штету није претрпела, нити је доказала постојање ове штете применом правила о терету доказивања на основу члана 231. став 2. ЗПП.

У погледу захтева за каматом, односно њеном доспелошћу из противтужбе, правилно су нижестепени судови применили материјално право када су закључили да је тужени исплатама у периоду од 18.02.2008. године до 18.09.2009. године исплатио тужиљи укупан износ од 2.500.131,00 динара према динамици утврђеној чињеничним стањем, а у складу са уговорним одредбама; па је противтужена зато у обавези у складу са чланом 132. став 1. и став 5. Закона о облигационим односима, а након правноснажног раскида уговора између парничних странака, да му врати примљене износе са законском затезном каматом од дана пријема сваког појединачног износа.

Како се ни осталим наводима ревизије не доводи у сумњу правилност побијане пресуде, Врховни касациони суд је одлучио као у изреци на основу члана 414. став 1. ЗПП.

Председник већа – судија

Звездана Лутовац, с.р.

За тачност отправка

Управитељ писарнице

Марина Антонић